ПРОЦЕС ПО ПРОЕКТИРАНЕ НА
ЕДНОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА

I. ПРЕДВАРИТЕЛНА ПРОВЕРКА ПРЕДИ ПОКУПКА НА ИМОТ

За изграждане на еднофамилна къща е необходим собствен поземлен имот (т.нар. парцел) или право на строеж в чужд имот. Преди закупуване е важно:

  1. Да се направи проверка за собствеността и за тежести върху имота.

  2. Да се провери предназначението на имота по действащия Подробен устройствен план (ПУП):

    • Той трябва да допуска жилищно строителство, съгласно чл. 4, ал. 7, т. 1 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г.

    • Определя границите на застрояване (регулационни линии – улични, странични, към дъното).

    • Регулацията трябва да е приложена, т.е. границите по план да съвпадат с реалните граници на имота.

    • Ако имотът е извън урбанизирана територия, трябва да се изработи ПУП за регулация и застрояване.

  3. Да се проучат параметрите за застрояване, съгласно чл. 18 и 21 от ЗУТ (Закон за устройство на територията):

    • Начин на застрояване: свободно, свързано, комплексно.

    • Характер на застрояване: етажност, височини.

    • Ограничителни линии на застрояване.

    • Плътност и интензивност на застрояване.

    • Процент на свободна и озеленена площ.

  4. Да се направи проверка дали имотът попада в територии със специален режим – напр. архитектурни или екологични резервати, за които важат специфични правила.

II. СЛЕД ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТА: ДЕЙСТВИЯ НА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ

След придобиването на имота, собственикът става възложител по смисъла на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ.

Задължения на възложителя:

  • Да подаде заявление до общината за виза за проектиране (чл. 140 от ЗУТ). Това е извадка от ПУП, включваща:

    • граници на имота и съседните,

    • съществуващи постройки,

    • линии на застрояване,

    • допустими височини, плътност, интензивност,

    • допустими отклонения по чл. 36 от ЗУТ.

    • Ако кадастралната карта е по-нова от ПУП, визата се издава върху комбинирана скица, която се изготвя от геодезист.

Да сключи писмени договори с:

  • Проектант (за проектиране и авторски надзор),

  • Строител (задължително регистриран в Камарата на строителите в България (КСБ)),

  • Консултант (при строежи I-IV категория),

  • Лице за технически контрол (включено в част „Конструктивна“),

  • Надзор (вкл. задължително за V категория строежи след 2019 г.).

III. НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ПРЕДИ ЗАПОЧВАНЕ НА ПРОЕКТИРАНЕТО

  1. Нотариален акт – доказващ собствеността.

  2. Скица от регулационен и кадастрален план – издава се от:

    • АГКК (Агенция по геодезия, картография и кадастър),

    • съответната община, или

    • нотариус (чрез достъп до Кадастрално-административната информационна система).

    • Срок за издаване от АГКК: 3–14 дни.

    • Скиците вече са безсрочни.

  1. Геодезическо заснемане на терена – посочва всички теренни и ситуационни детайли. Може да бъде извършено от възложителя или от геодезист по задание.

  2. Виза за проектиране – издава се от главния архитект в 14-дневен срок, валидност: 6 месеца.

  3. Предварителни договори за присъединяване:

    • Електроразпределение – с местното ЕРП. Заявяват се нужните мощности. Срок: до 30 дни.

    • ВиК – с местното ВиК дружество. Срок: до 30 дни.

IV. ПРОЕКТИРАНЕ НА СГРАДАТА

Според чл. 139 от ЗУТ проектите се изготвят от проектант въз основа на задание от възложителя. В SAO Studio започваме с детайлен анализ на вашия начин на живот, хобита и ежедневни ритуали, за да превърнем архитектурата в сцена за вашия личен ритъм. Фазите са:

  1. Идеен проект (част Архитектура)- Сърцето на дома

    • Анализ на обитаването: Изследваме как започва денят ви, къде обичате да пиете кафето си, какви са вашите хобита (спорт, готвене, градинарство) и как те влияят на пространството.

    • Функционални сценарии: Разпределения и застрояване, които следват вашите навици, а не просто нормативите.

    • Обемно-пространствено решение и визуализации: Визуализиране което показва как светлината и обемите обслужват вашето ежедневие.

  1. Технически проект – Законова рамка.

    • Изготвя се за одобрение от общината и получаване на разрешение за строеж. Може да бъде изготвен и самостоятелно.

  1. Работен проект (детайли и чертежи) – не е задължителен за разрешение за строеж.

Части на инвестиционния проект (съгласно Наредба №4):

  • Архитектура

  • Конструкции

  • ВиК

  • Електро

  • Геодезия

  • Пожарна безопасност

  • Енергийна ефективност + оценка

  • Количествени сметки

Допълнителни части при нужда:

  • ОВК (отопление, вентилация и климатизация)

  • Изгребна яма

  • Геоложки доклад

  • План за отпадъци (ако над 700 кв.м)

  • Паркоустройство и благоустрояване

  • Ограда, басейн, архитектурни детайли и др.

Преди да се входира целия инвестиционен проект, трябва да се съгласуват:

  • ВиК проект с Директция ВиК

  • Електро проект с местното ЕРП

След съгласуване, проектът подлежи на оценка за съответствие:

  • чрез експертен съвет, или

  • чрез комплексен доклад от консултант, несвързан с проектанта.

V. РАЗРЕШЕНИЕ ЗА СТРОЕЖ

Издава се от главния архитект на общината / района.

Необходими документи:

  1. Документ за собственост.

  2. Виза за проектиране (ако е приложима).

  3. 3 копия от одобрен инвестиционен проект.

  4. ОСИП (оценка за съответствие) – ако се изисква.

  5. Становище от ПБ (Пожарна безопасност) – ако се изисква.

  6. Акт по ЗООС (Закон за опазване на околната среда) – ако се изисква.

  7. Договори за присъединяване към инфраструктурата.

  8. Специални разрешителни при нужда.

Срок за издаване: до 7 дни от одобрението.

VI. СТРОИТЕЛСТВО И ДОГОВОРНИ ОТНОШЕНИЯ

След получаване на разрешение:

  • Сключва се договор за строителство – с ясни:

    • срокове,

    • условия за плащане,

    • гаранции за изпълнение.

Препоръка: Плащанията да са обвързани с етапи от строителството.

Надзорът не трябва да бъде свързано лице със строителя и/или проектанта.

VII. ДОКУМЕНТАЦИЯ ПО ВРЕМЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО

Съгласно Наредба №3 от 31.07.2003 г. задължителни са:

  • Протоколи: образци № 2 (2а), 3, 4, 7, 12, 14, 15 (V категория – къщи)

  • Дневник на бетоновите работи

  • Заповедна книга на строежа

  • Декларации за съответствие на материали

  • Актове за изпитване на инсталации и др.

VIII. ЗАВЪРШВАНЕ И ВЪВЕЖДАНЕ В ЕКСПЛОАТАЦИЯ

  1. Изготвя се констативен акт (чл. 176 от ЗУТ) от:

    • възложител,

    • проектант,

    • строител,

    • надзор.

  2. Подаване на заявление за въвеждане в експлоатация (чл. 177 ЗУТ), с приложени:

    • Окончателен доклад от надзора

    • Договори с експлоатационни дружества

    • Технически паспорт

    • Енергиен сертификат

    • Идентификатор в кадастъра