Процес по проектиране на
еднофамилна жилищна сграда
Проектирането на еднофамилна къща включва административни стъпки, технически фази и решения, които се вземат в точен ред. Нашата работа е да го направим ясен и предвидим.
Предварителна проверка преди покупка на имот
За изграждане на еднофамилна къща е необходим собствен поземлен имот или право на строеж в чужд имот. Преди закупуване е важно да се провери:
- Собствеността и евентуални тежести върху имота.
- Предназначението на имота по действащия Подробен устройствен план (ПУП). Той трябва да допуска жилищно строителство съгласно чл. 4, ал. 7, т. 1 от Наредба №7 от 22.12.2003 г. ПУП определя границите на застрояване, регулационните линии и изисква регулацията да е приложена. Ако имотът е извън урбанизирана територия, трябва да се изработи ПУП за регулация и застрояване.
- Параметрите за застрояване съгласно чл. 18 и 21 от ЗУТ: начин на застрояване (свободно, свързано, комплексно), етажност и височини, ограничителни линии, плътност и интензивност, процент свободна и озеленена площ.
- Дали имотът попада в територии със специален режим — архитектурни или екологични резервати.
След придобиване на имота
След придобиването на имота собственикът става възложител по смисъла на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ.
- Да подаде заявление до общината за виза за проектиране (чл. 140 от ЗУТ). Визата е извадка от ПУП и включва: граници на имота и съседните, съществуващи постройки, линии на застрояване, допустими височини, плътност и интензивност, допустими отклонения по чл. 36 от ЗУТ. Ако кадастралната карта е по-нова от ПУП, визата се издава върху комбинирана скица от геодезист.
- Да сключи писмени договори с: проектант (за проектиране и авторски надзор), строител (задължително регистриран в Камарата на строителите в България), консултант (при строежи I–IV категория), лице за технически контрол (включено в конструктивната част), надзор (задължителен за V категория строежи след 2019 г.).
Необходими документи преди проектирането
- Нотариален акт — доказващ собствеността.
- Скица от регулационен и кадастрален план — издава се от АГКК (срок 3–14 дни), съответната община или нотариус. Скиците са безсрочни.
- Геодезическо заснемане на терена — посочва всички теренни и ситуационни детайли. Осигурява се от възложителя или от геодезист по задание. При нужда го осигуряваме ние.
- Виза за проектиране — издава се от главния архитект в 14-дневен срок. Валидност: 6 месеца.
- Предварителен договор за присъединяване към електроразпределение — с местното ЕРП. Срок: до 30 дни.
- Предварителен договор за присъединяване към ВиК — с местното ВиК дружество. Срок: до 30 дни.
Проектиране
В SAO Studio започваме с детайлен анализ на начина ви на живот — ежедневни ритуали, навици, движение, светлина, хобита. Едва след това проектираме сградата.
Анализираме как живеете — как започва денят ви, как ползвате различните зони, какво е важно за вас в дома. Разработваме разпределение и застрояване, следващи вашите навици. Представяме обемно-пространствено решение и 3D визуализации, които показват как светлината и обемите обслужват ежедневието ви.
След одобрение на идейния проект обемът и разпределението са фиксирани.
Изготвя се за одобрение от общината и получаване на разрешение за строеж. Преди входиране, ВиК проектът се съгласува с Дирекция ВиК, а електро проектът — с местното електроразпределително дружество. След съгласуване проектът подлежи на оценка за съответствие — чрез експертен съвет или чрез комплексен доклад от консултант, несвързан с проектанта.
- Архитектура
- Конструкции
- ВиК
- Електро
- Геодезия
- Пожарна безопасност
- Енергийна ефективност и оценка
- Количествени сметки
- ОВК
- Изгребна яма
- Геоложки доклад
- План за отпадъци (при над 700 кв.м)
- Паркоустройство и благоустрояване
- Ограда, басейн, архитектурни детайли
Детайлизираме всеки елемент на сградата — конструктивни детайли, мебели по поръчка, специфични решения за фасада, интериор и инсталации. Количествена сметка.
Разрешение за строеж
Издава се от главния архитект на общината. Срок за издаване: до 7 дни от одобрението.
- Документ за собственост.
- Виза за проектиране (ако е приложима).
- Три копия от одобрен инвестиционен проект.
- ОСИП — оценка за съответствие (ако се изисква).
- Становище от пожарна безопасност (ако се изисква).
- Акт по ЗООС (ако се изисква).
- Договори за присъединяване към инфраструктурата.
- Специални разрешителни при нужда.
Строителство
Сключва се договор за строителство с ясни срокове, условия за плащане и гаранции за изпълнение. Препоръчваме плащанията да са обвързани с реалните етапи на строителството. Надзорът не трябва да е свързано лице със строителя или проектанта.
Документация по време на строителството
Съгласно Наредба №3 от 31.07.2003 г. задължителни са:
- Протоколи по образци №2 (2а), 3, 4, 7, 12, 14, 15 (V категория — къщи).
- Дневник на бетоновите работи.
- Заповедна книга на строежа.
- Декларации за съответствие на материали.
- Актове за изпитване на инсталации.
Авторски надзор и управление на проекта
Посещения на обекта при завършване на ключови строителни етапи. Проверка на съответствието с проекта и писмени указания при отклонения. За клиенти с доверен строителен екип.
Пълна координация на изпълнители, доставчици и график. Ежеседмични посещения и постоянна комуникация за напредъка. За клиенти, които не искат да се занимават с ежедневните детайли на строежа.
Въвеждане в експлоатация
Изготвя се констативен акт (чл. 176 от ЗУТ) от възложител, проектант, строител и надзор. Подава се заявление за въвеждане в експлоатация (чл. 177 ЗУТ).
- Окончателен доклад от надзора.
- Договори с експлоатационни дружества.
- Технически паспорт.
- Енергиен сертификат.
- Идентификатор в кадастъра.
Получавате пълен дигитален архив на целия проект — чертежи, визуализации, спецификации и протоколи от всички срещи.